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河西商业十年突围:如何杀出一条血路?

发布时间:2019-09-08作者:admin来源:本站原创点击数:

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  河西新城---南京楼市的“宇宙中心”,也是公认的新兴富人区,居住在此的人消费水平普遍较高。但值得关注的是,虽然拥有众多高收入、高消费人群,但区域商业发展一直备受诟病。

  我们所熟知的河西新城,始于2002年开始建设,经过短短17年的建设,河西新城已成为南京的城市新中心。除了传统的居住区的不断增多,整个河西新城的商业也在逐渐发展。

  从河西北的万达广场、到河西中的乐基广场、再到奥体的嘉业国际城、中央商场、金源广场等,这些占据河西新城较好地段的商业体,曾经人气火热。但现在因种种原因,多数早已衰败、人气惨淡。

  时间追溯到2011年9月28日,当时河西新城第一个生活方式购物中心---嘉业国际城购物中心盛大开业。项目定位以“引领时尚、品质生活”为主,当时引进了华东地区单店面积最大的周大福、苏果SO GOOD精品超市等,红极一时。

  当时该商业体最大优势是不用交租金,只需交1000-2000元物业费,所以吸引不少商家入驻,人气也曾不错。但随着时间发展,嘉业国际城在经营过程中却偏离自我生活方式购物中心的定位,而是主要以餐饮为主,但这些店铺没有特色,难以长久吸引消费者。

  而该商业体开业不满5年,内部多家商家撤铺,当时仅余3成店铺在业,但商场招商部并没有重新引进新商家,而是将门店空置,长期以往,对整个商业体的客流及人气影响很大。

  加上同期整个河西新城不断发展,多个商业体陆续开业,如2013年初开业的环宇融侨广场(现环宇美食广场)、2013年6月28日开业的河西中央商场、以及2014年开业的华灯坊时尚步行街等,这些商场对嘉业国际城来说是很大的冲击,其人气惨淡也就不足为奇。

  以河西中央商场来看,其定位为奥体地区第一家大型一站式购物中心,其在规模和档次上均比新街口店有所提升,更是引进不少新品牌,当时吸引不少周边高消费人群的关注。

  随后的发展过程中,中央商场却面临周边人气不足,加上一些品牌门店的撤店,人气也越发不足,现在中央商场内部多以服装和教育机构为主,餐饮门店临近中午也门可罗雀。

  当然,出现衰败的早期商业体并不仅此几家,如河西中部的乐基广场因招商不善,造成多家店铺关门;而奥体南门的环宇美食广场因定位单一,多以餐饮为主,对消费者吸引力有限......

  但与上面商业体不同的是,河西早期的商业体中建邺万达广场却是“一枝独秀”,人气不减,也是目前河西新城发展较好的商业体之一。伴随当时河西新城的开发,作为国内商业地产教父的万达集团,于2007年11月拿下河西三幅地块,也就是现在的建邺万达广场。

  而时间到了2009年,建邺万达广场于当年12月18日正式开业,打造成27万平方米的一站式购物中心。定位非常精准,业态也比较丰富,加上万达强大的招商运营能力,建邺万达广场也更符合区域消费者的喜好。

  具体来看,以上多家商场作为河西早期商业代表性商业体,几乎都是单一的以购物和美食为主,对目标客群的吸引有限。而建邺万达广场相比之下,定位精准、业态丰富,除了常见的购物美食之外,还有更多的儿童游乐园、母婴室等人性化和体验化消费,加上位置不错,自然辐射到鼓楼、南湖、河西北部地区居民。

  近两年,随着人们消费水平的不断提升,对商业体的要求不再满足于简单的购物与美食,更加注重消费体验感。在此背景下,河西的商业也正在不断变换,河西金鹰世界和华采天地这两家商业体可谓是风头正劲。

  2017年11月18日,当时号称亚洲最大的商业综合体---河西金鹰世界正式开业,该商业体投资达百亿,建成后比3个新街口金鹰都要大。也是为未来20年生活方式打造的世界级旗舰商业综合体。

  从金鹰世界的楼层分布图能看出,整个商场的定位和招商能力比较强,不同楼层不同定位,这种更加精准的定位能带来有目的性的购物与体验。

  就地段而言,金鹰世界周边就是成熟的河西中部居住区,多个豪宅项目围绕,也提供了大量的高消费群体,加上距离河西万达不远,两家商业体产品业态不同,更好的进行互补,使得两家商场人气都比较好。

  而位于元通商圈的华采天地,今年5月18日盛大开业,这个由南京商业MALL姐吴正梅操刀的商业体,一直备受关注。虽然该商业体致力打造河西购物中心新地标,但在开业当天却有不少消费者评价外立面略显土味,满满的县城商场既视感。

  华采天地位于河西大街与江东中路主干道交汇处,紧邻地铁2号线号线元通站,无论是自驾还是地铁都比较方便。但掌柜君之前实地乘坐地铁去过一次,但在元通站想要找到华采天地入口有些困难,并没有明显的指示牌,需要咨询工作人员。

  不仅如此,目前通往商场的6号口还没开,只能再往上跑一层,而从地面想要步行至华采天地,需要穿过江东中路,但来往的车辆和红绿灯往往阻隔了消费者和商业体的空间距离。

  但华采天地的定位主要是以时尚白领和年轻家庭为目前消费群体,这与周边的小区人群及商务办公人群不谋而合。商业体内部主要以白色为主,在暖黄色和亮白色灯光下,给消费者的感觉较为温馨和舒适。

  同时结合健康生活、亲子同乐与美学体验为三大核心元素,并引进了多家首进南京甚至江苏的品牌,以及独家和特色品牌200多家。如江苏首家星巴克HPP高端甄选店、江苏首家新派日式料理KOKUU有曰等品牌门店,完全让很多消费者能有不一样的体验。

  综合来看,这两家商业体在传统商业的美食与购物基础上,进行了更加精准的定位,避免同质化,又有强大的招商运营能力,多个江苏或南京首家品牌门店,真正的给消费者更好的购物与生活体验。

  但我们不得不考虑一些问题,这两家商场最长开业不足2年,最短开业仅2个多月,以目前的情况来看,人气都比较不错。放眼未来,这两家商业体在周边新兴商业体的冲击下,如何保持人气旺盛,是值得探究的。

  作为偏安一隅的油坊桥,其与高大上的河西南仅一街之隔,很多人会误认为其是雨花台区,但它确是不折不扣的建邺区。

  但与我们日常所见识到的高大上、道路宽广的河西新城不同,这里道路较为拥挤,聚集着大量的年轻工作人群及安置居民,有着更接地气、更有市井生活气息的商业氛围。

  之前,据南京商业荟报道,整个河西有94平方公里的面积、近56万人口。而油坊桥以不到河西面积的2%,却独拥整个河西80%超40万的人群。也就是说,整个河西中加河西南总人口不到16万,仅是油坊桥的2.5分之一。

  甚至有一种说法,河西的中心是油坊桥.......没错,在某种程度上来说,河西的人气中心和商业中心就是油坊桥。这里有着近40万的人口,其中多数是在河西新城CBD工作的年轻人,这些人面对河西高昂的房价只能望房兴叹,而河西的商业体对于他们来说,消费过高,并不接地气,也没有属于“家”的那份安全感与自由。

  真正能让他们感到心安的是下班回到自己租住的油坊桥,与三五朋友一起在这里逛逛夜市、天迈广场、游坊城,这里有星巴克、肯德基、汉堡王、回味、苏客等门店,还有莲花北苑菜市场,可以在周末来买买菜,自己改善下伙食。

  当然,油坊桥所聚集的不仅是在河西CBD工作的人群,还有在南站、软件谷、甚至市区上班的人。因为这里是地铁2号线号线的交汇处,无论是去河西、南站还是市区都比较方便,自然也就成为很多年轻人的租住地。

  在某种程度上可以说,几乎每个宁漂刚来南京,都有一段属于油坊桥的记忆。这里与河西相比可能有些low,但正是这里,聚集了河西大量的人口及人气,也就可以理解为何每晚8点之后,河西的道路就空空如也......

  从河西商业体的发展来看,可以说一直不是很理想,不仅难以与德基广场、新百这种超高人气的商业体相比,与虹悦城、景枫KINGMO、雨花客厅等新兴商业体相比人气都略逊一筹。

  虽然说人气不行是河西商业发展不行的原因之一,但这并不是决定性的因素。掌柜君个人觉得河西商业发展不够旺盛的原因还有以下几点:

  1、河西新城CBD面积较大,纵贯南北的江东中路和东西横向的兴隆大街、梦都大街、奥体大街、河西大街等交通分割线,把区域分的较为分散,这种交通阻隔性难以利于商圈的形成与发展;

  2、区域规划超前,道路规划宽广等,虽然开车相对便捷,但也隔离了商场与人之间的距离,且河西地下空间不连通,多个商场都不在地铁站附近,会拉开消费者与商场的空间距离;

  3、河西城市发展,区域租金不断上涨,门店运营成本越来越高,但由于人气不集中,使得店铺生意惨淡,很难有人愿意亏本开店;

  4、商业体招商部门急功近利,几乎都是引进几家主力品牌,其他店铺比较一般,没有特色,对消费者吸引力有限,且缺乏培商养商的意识,难以持续性招商和发展;

  5、传统商业中心的巨大吸引力、577777开奖现场直播室!网络电商的强大冲击力,造成河西这种新商圈需要下大力去吸引和培育消费力。

  其实换个角度来看待河西商业发展,众多品牌、有实力房企纷纷进驻河西,甚至大力发展商业,这在一定程度上说明河西的商业发展前景还是值得期待的。但商业发展需要逐步培养,就如同新街口、百家湖不也是经过多年培育,才有现在的商业繁华。

  对于很多人来说,非常想知道未来河西商业3.0时代会是什么样?就掌柜君来看,河西作为拥有河西中、河西南的精英阶层,及南湖和油坊桥的工薪市民阶层,未来需要满足精英阶层的高端需求,也需要满足普通老百姓的需求。所以接下来对于很多新兴商业体操盘者来说,如何兼顾这两种群体的不同消费层次是需要认真考虑的。

  毕竟,对于河西56万居民来说,除了高大上的商业体,居民每天要面对的是茶米油盐姜醋茶的日常生活,这才是真正的人烟气息。

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